서울 아파트 전세 시장의 미래 (월세만 남는다?)

전세 없어지나요 ?

24년 4분기 월세 비중 44%, 서울 아파트

작년 4분기 서울 아파트 전월세 임대차 거래에서 월세 비중이 44%에 도달하였다는 소식 입니다. 지난 2년간의 기간을 모수로 분석한 결과인데요, 분기기준 44%는 최대 높은 수치입니다. 수치가 기각 막히게도 4자가 두 개로 점철되어 있는 모습인데, 향후 월세 시장의 비중이 더욱 올라갈 것이라는 전망이 힘을 얻고 있습니다.

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잠시 보도 원문을 살펴보고 가겠습니다. (출처: 한경)

부동산 정보업체인 부동산R114는 지난 2년 간 서울 아파트 전·월세 실거래 데이터를 분석한 결과, 작년 4분기 서울 아파트 임대차 계약에서 전세 비중은 56.0%(3만112건), 월세 비중은 44.0%(2만3657건)였다고 10일 발표했다. 월세 비중은 이 기간 최고치였다. 전분기보다는 3.3%포인트 올랐다. ​ 계약 유형을 보면 월세 갱신 계약 비중이 4분기에 31.6%였다. 이 역시 최근 2년 중 가장 높았다. 새로 전세나 월세 계약을 맺으려면 높아진 시세에 맞춰야 하기 때문이다. 김 연구원은 “신규 전세 및 월세 계약을 체결하기보다 계약갱신청구권을 활용해 기존 월세 계약을 연장하고 있는 움직임​을 반영한 것”이라고 했다. ​ 월세 비중은 더 높아질 전망이다. 전세 가격을 올릴 요인이 많기 때문이다. 세입자가 전세대출을 못 갚을 때 정부가 대신 갚아주는 전세보증 비율이 현행 100%에서 90%로 낮아질 예정이라 전세대출 한도가 축소될 수 있다. 수도권 신축 아파트 입주 물량 부족도 전세값 상승을 부추길 수 있다. 김 연구원은 “전세 보증금 마련이 어려워지게 되면 순수 전세보다는 반전세나 월세로 전활될 수밖에 없다”며 “이른바 ‘전세의 월세화’가 당분한 지속될 것으로 보인다”고 했다.

월세 시장의 미래는?

사실 미래 시장을 100% 장담할 수 있는 자는 아무도 없지요. 시장 상황을 둘러싼 변수가 많고 사람들의 심리가 그 이면에 깔려서 복합 작용을 하기 때문입니다. 그리고 예상하지 못한 코로나와 같은 사건 등도 변수이고 제도적 변수도 살아 숨쉬고 있고요. 특히 서울 아파트 시장에서는요.

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그럼에도 불구하고, 향후 월세 시장의 비중은 커질 것이라는 점에 유독 시선이 가는데요. 그 이유를 살펴 봅니다.

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1) 전세 사기​ (당장)

​말만 들어도 무서운 용어입니다. 특히 빌라, 다세대, 다가구 주택 등 비아파트에서 횡행하였던 사회적 문제인데, 전세 사기 여파로 아파트 시장에서도 전세 보다는 월세의 인기가 높아질 것으로 예상된답니다.

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2) 전세 대출 한도 축소 (당장)

사실 전세는 매매의 디딤돌이 되어야 하는데, 제도적 장치가 대출 축소 일변도로 흐르고 있기에 전세를 마련하고 싶어도 마련하지 못하는 상황이 연출될 가능성이 있고 실제 피해를 보는 서민들도 있어서 이러한 점은 안타까움이 남는 부분입니다.

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3) 향후 서울 아파트 입주 물량 감소 (곧)

2~3만 가구가 죽죽 신축발로 나와줘야 하는데, 당장 올해는 버티더라도 2년 뒤, 3년 뒤는 무풍지대입니다. 건설비용이 높아서 기존 Project 등의 지연까지 가세한다면 실제 예상되는 실입주 물량은 1만호에 미치지 않을지 모를 일입니다. 공포 마케팅은 절대 아니고요. 실제로 지방 중견 건설사들의 고통을 말할 수 없고, 서울과 수도권을 잡고 있는 거대 건설사 또한 지금 내부적으로 골머리를 앓고 있는 모습입니다. (연도별 수치는 생략하고 별도로 정리하여 볼께요 ^^)

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4) 그리고, 어이없는 간주 임대료​ (곧)

그리고 아직 많은 분들이 피부로 와닿지는 않고 있는 부분일텐데요. 세법 시행령이 지난 1월에 개정되면서 정부가 간주임대료를 살짝 터치 하였습니다. 바로 고가주택 2주택자부터 간주임대료 과세 개시 입니다. 현행 과세제도는 2주택자는 전세를 얼마든지 주어도 비과세였으나 2026년 내년부터는 기준시가 12억원 초과의 고가주택 2주택의 전세는 전세금에 해당하는 금액에 간주임대료를 계산하여 세금을 매기겠다는 것입니다.

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당장 나랑은 상관 없는 일일 수도 있을 텐데요. 이게 낙수효과라고, 고가주택의 거센 세금전가 이슈가 불거지며 결국 최종 손실은 전세 상승이라는 임차인의 손에 쥐어질테고, 이리되면 임대인 입장에서는 전세 보다는 월세 선호 현상이 확산될 가능성이 높을 것으로 예상되어요. 사실 요즘 전세 놓고 전세금으로 이자 받는 사람들을 찾기는 어렵죠? 전세금은 그저 상급지 갈타 등의 대출 자금 마련 대용으로 활용되는 것이 현실일 텐데, 제도과 현실의 괴리가 커지는 부분은 안타깝습니다. (여하튼, 이 부분은 좀 더 긴 호흡으로 살펴 보며 유의해야 할 부분으로 보입니다)

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이상 인블의 소소한 생각이었습니다.

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에필로그

주식 시장이 미국을 필두로 연일 뜨거운 편이라 한동안 부동산 시장이 죽어 있는 편인데, 서울은 토허제가 풀리려는 등 다소 개선 조짐이 보이긴 합니다. 그럼에도 전반적으로 금리가 딴딴하고 대출한도에 큰 여력이 없어 부동산이 치고 올라갈 동력을 찾기란 어려워 보입니다만, 핵심지 위주의 급등세를 늘 주의해야겠습니다.

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양극화는 지속될 수밖에 없는데, 2~3년 뒤를 대비하는 지혜가 필요하겠습니다. 인블 드림