임대차계약 월세를 받지 못했는데 세금계산서는 발행해야 할까?

임대차 계약 중 월세 지급일에 차임을 받지 않아도 세금계산서를 발행해야 할까?

상가 등 부동산을 임대할 때 임차인이 월세를 제때 지급하지 않는 경우가 종종 발생합니다.

 

이때, 임대인은 차임(=월세) 지급일이 도래했음에도,

임차인으로부터 차임을 받지 못한 경우에,

세금계산서를 발행해야 할까요?

 

많은 임대인들이 이 문제로 혼란을 겪고 있으며,

국세청의 규정과 관련 법령을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

 

이번 글에서는 부동산 중 법위를 좁혀 '상가 임대차 계약'에서,

차임 지급일과 세금계산서 발행 의무에 대해 상세히 알아보겠습니다.

 

상가 차임을 받지 않았는데, 임대인은 세금계산서를 발행해야 할까요?

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1. 부가가치세법에서 정하는 세금계산서 발행 기준

세금계산서는 부가가치세법에 따라 일정한 공급 시기에 맞춰 발행해야 합니다.

 

일반적인 재화와 용역의 공급 시기는 공급이 완료되는 시점이지만,

부동산 임대업의 경우에는 대가의 지급일 또는 약정 지급일 중,

빠른 날을 기준으로 공급 시기가 결정됩니다.

 

즉, 계약서에서 정한 차임 지급일이 도래하면,

실제로 임차인에게서 차임을 받았는지와 관계없이,

세금계산서를 발행해야 하는 것이 원칙입니다.

 

이를 어길 경우,

세금계산서 미발행에 따른 가산세 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

국세청 참 살벌하지요.

 

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2. 차임을 받지 않은 경우에도 세금계산서를 발행해야 하는 이유

임대인의 입장에서 월세를 받지 못했는데도,

세금계산서를 발행하는 것은 불합리하게 느껴질 수 있습니다.

 

하지만 세법상 세금계산서는 소득이 실제로 들어온 시점이 아니라,

계약 상의 지급 시점을 기준으로 발행해야 합니다.

 

그 이유는 다음과 같습니다.

1. 부가가치세법의 원칙적 적용:
   계약서에 지급 기한이 명시되어 있다면,
   그 날짜가 공급 시기가 되므로 세금계산서를 발행해야 합니다.
   
   
2. 국세청 해석 및 판례:
   국세청과 법원 판례를 살펴 보면, 
   차임 지급일을 기준으로 세금계산서를 발행해야 한다고,
   판단하는 경우가 많습니다.
   
   
3. 세무 리스크 방지:
   세금계산서를 지급일 기준으로 발행하지 않으면,
   가산세 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.
   

홈택스 발급 세금계산서

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3. 세금계산서를 발행하지 않으면 어떤 문제가 발생할까?

세금계산서를 지급일 기준으로 발행하지 않을 경우,

다음과 같은 세무상 불이익이 발생할 수 있습니다.

1) 가산세 부과

• 세금계산서를 기한 내 발행하지 않으면,
  미발행 가산세가 부과될 수 있습니다.
• 가산세율은 일반적으로 공급가액의 2%
• 예를 들어, 월세 200만 원을 받는 경우,
  세금계산서 미발행 시 4만 원의 가산세(200만원 × 2%) 추가

2) 임차인의 부가가치세 공제 불가

• 임차인은 세금계산서를 받아야,
  부가가치세 공제를 받을 수 있습니다.
• 세금계산서를 받지 못하면,
  임차인이 세금 신고 과정에서 불이익을 받음.
• 따라서, 임차인의 요청이 들어올 경우에도,
  발행을 늦출 수 없습니다. (뻔뻔한 임차인?)

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4. 차임을 받지 못한 경우 예외적으로 세금계산서를 유예할 수 있을까?

일반적으로 세금계산서는 지급일 기준으로 발행해야 하지만,

차임을 받지 못한 경우 예외적으로 발행을 유예할 수 있는 방법도 있습니다.

1) 대손세액공제 활용

• 임차인이 장기간 차임을 연체하고 연락이 닿지 않는 경우,
  대손세액공제를 신청할 수 있습니다.
• 대손세액공제란, 받을 수 없는 채권(미수금)에 대해,
  이미 납부한 부가가치세를 돌려받는 제도입니다.
• 이를 적용하려면, 일정 기간 동안 회수가 불가능하다는,
  증빙(법원 판결, 내용증명 등)이 필요합니다.

2) 미수금으로 회계 처리 후 후발행

• 세법상 지급일을 기준으로 세금계산서를 발행해야 하지만,
  실무적으로는 미수금으로 처리하고 차임 받은 후 발행하기도 해요.
• 다만, 이 방식이 모든 경우에 허용되는 것은 아니므로,
  사전에 세무사와 상담하는 것이 좋습니다.
• 국세청에 불필요한 오해를 줄 필요는 없겠습니다.

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5. 실무적으로 어떻게 처리해야 할까?

1. 계약서 확인:
   계약서에 차임 지급일이 명확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
2. 차임 지급일 기준 세금계산서 발행:
   원칙적으로 차임 지급일을 기준으로 세금계산서를 발행합니다.
3. 장기 미납 시 대손세액공제 검토:
   일정 기간 이상 차임을 지급받지 못한 경우 대손세액공제를 신청할 수 있습니다.
4. 세무사 상담:
   실제 차임 지급이 지연되는 경우, 후발행 가능 여부를 세무 전문가와 논의해야 합니다.

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6. 결론

상가 임대차 계약에서 차임 지급일에 차임을 받지 않았더라도,
원칙적으로 세금계산서를 발행해야 합니다.

 

부가가치세법에서 정한 공급 시기는,

계약 상의 지급일을 기준으로 하기 때문입니다.

 

이를 어길 경우, 가산세 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

 

다만, 차임이 장기간 연체되었거나 회수가 불가능한 경우,

대손세액공제를 활용하거나, 미수금으로 회계 처리한 후,

차임을 지급받는 시점에 세금계산서를 발행하는 방법도 고려할 수 있습니다.

 

따라서, 임대인은 사전에 계약 내용을 명확히 하고,

세무 리스크를 최소화할 수 있도록 운영하셔야합니다. 인블 드림