법인 과밀억제권역 부동산 매입 시 취득세 중과 총정리

부동산 취득을 고려하는 법인이라면,

반드시 과밀억제권역 여부와,

취득세 중과 규정을 정확히 이해해야 합니다.

 

이번 글에서는,

과밀억제권역과 비과밀지역 구분,

중과세 소급적용 위험, 예방책까지 꼼꼼히 알려드립니다.

 

법인의 부동산 취득세 중과 한방에 정리

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✅ 과밀억제권역이란?

과밀억제권역은,

인구와 산업이 과도하게 집중된 지역을 뜻합니다.

 

국가가 지정하여 각종 규제를 가하고 있으며,

대표 지역은 다음과 같습니다.

• 서울 전역 
• 경기 : 의정부, 구리시, 과천시, 성남시, 고양시, 하남시, 광명시, 남양주 등 (남양주는 일부 지역 제외)
• 인천 : 인천경제자유구역 및 남동국가산업단지는 제외

✏️ 요약 : 수도권 핵심 지역 = 과밀억제권역
상세 지역 살펴보기

 

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✅ 비과밀지역이란?

비과밀지역은,

과밀억제권역에 해당하지 않는 나머지 지역을 말합니다.

예를 들어,

• 경기 북부 지역(양주시, 포천시, 파주시 등)
• 강원, 충청, 전라, 경상 지역 등

이 대부분 비과밀지역으로 분류됩니다.

 

구체적으로는 비과밀지역이,

1)성장관리권역과 2)자연보전권역으로 구분되지만,

세금측면에서 이 둘을 구분할 필요까지는 없습니다.

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⚡ 법인이 과밀억제권역 부동산 매입 시 취득세 중과

법인이 과밀억제권역 내에서 업무용 부동산(상가, 사무실 등) 을 매입하면
취득세가 최대 3배 중과됩니다.

예시 : 일반 취득세율 4% ➡️ 중과시 8~12%

 

이때, 주의할 점은 단순 '지역'만 보는 것이 아니라,

법인의 본점 또는 지점 소재지를 기준으로 한다는 것입니다.

 

구분	중과 세율
주택	12% 단일세율
주택 이외	[사치성재산: 별장,골프장,고급선박 등] 12% [그외: 사무실,상가,공장 등] 8%

법인명의 주택 구매는 원천차단하겠다는 정부의지가 느껴집니다.

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⚠️ 비과밀지역 법인이라도 주의해야 하는 이유

• 처음 부동산 취득 당시 본점이 비과밀지역에 있어도
• 나중에 과밀억제권역으로 본점 또는 지점을 이전하면
• 과거 부동산 취득까지 소급 적용하여 취득세 중과세가 부과될 수 있습니다.

✨ 중요 포인트

• 유예기한 없음
• 5년, 10년이 지나도 소급 적용
• 법인 설립 후 부동산 매입 → 이후 소재지 변경해도 중과 부과

즉, 부동산 매입 시점이 아니라,

본점/지점 변경 시점을 기준으로 소급하여 재검토합니다.

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🛡️ 취득세 중과 소급적용 예방책

1. 법인 설립 및 부동산 취득 전

• 본점, 지점을 비과밀지역에 두고
• 향후에도 이전 계획 없음을 확실히 설정

2. 부동산 명의를 개인이나 특수목적법인(SPC)으로 분리

• 부동산 취득 전용 법인을 별도로 설립하여
• 본점 소재지를 비과밀지역으로 고정 관리

3. 본점/지점 변경 시 사전 검토

• 과밀억제권역으로 이전하기 전 반드시 취득세 중과 여부를 체크
• 필요시 지점 설치 대신 연락사무소 등 대체 방안 고려
• 본점을 비과밀로 둔 채 연락사무소를 과밀로 둔 상태에서는,
• 취득세 중과가 현실적으로 적용되지 않음!!

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📚 마무리 요약

• 과밀억제권역 : 서울 전역, 일부 경기·인천 지역
• 비과밀지역 : 서울 외곽, 수도권 일부, 지방 지역
• 법인이 과밀억제권역 부동산 매입시 취득세 중과 3배
• 비과밀지역 법인도 본점/지점 과밀지역 이전 시 과거 취득분까지 소급 적용
• 유예기한 없음, 5년·10년 후에도 소급
• 예방책 : 본점/지점 관리, SPC 법인 활용, 이전 사전 검토

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💬 마치며

과밀억제권역 관련 취득세 규정은,

사소한 부주의로도 큰 세금 부담을 초래할 수 있습니다.

법인의 부동산 전략은,

항상 세무 전문가와 사전 상담을 거쳐 준비하는 것이 안전합니다.