퇴직 후 월세 수입, 세금은 얼마나 낼까?

👋 서론

많은 4050세대가 퇴직 후,

안정적인 월세 수입을 꿈꿉니다.

하지만 임대 수익을 얻기 시작하면,

따라붙는 것이 바로 세금 문제죠.

“사업자등록을 꼭 해야 하나?”

“1주택자도 과세 대상일까?”

“종합소득세와 건강보험료는 어떻게 될까?”

이번 글에서는

1세대 1주택자의 월세 수입 과세 기준부터
사업자등록 의무 여부, 비과세 요건까지
꼭 알아야 할 핵심만 쉽게 정리해드립니다.

 

조건과 상황을 잘 따져서 과세 대상여부 확인을 해야해요

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📌 본론

✅ 1. 1세대 1주택자, 월세 받아도 세금 안 내도 되는 경우?

→ 맞습니다. 일정 요건을 충족하면 비과세입니다.

 

다음 4가지 조건을 모두 충족하면
월세 수입이 아무리 많아도 소득세가 부과되지 않습니다.

1. 1세대 1주택 소유자일 것
2. 해당 주택의 기준시가가 9억 원 이하일 것
3. 주택 일부 또는 전부를 임대한 경우일 것
4. 다른 임대 소득이 전혀 없을 것 (상가, 오피스텔 등 포함)

✔ 예시:
서울에 기준시가 8억 5천만 원짜리 아파트 한 채만 보유하고,
그 집의 일부를 월세로 주고 있다면
연간 월세 수입이 2천만 원이 넘더라도 전액 비과세입니다.

 

즉, 임대 수입의 금액 불문, 

조건을 충족하는 1주택 소유자의

임대수입 월세는 과세대상이 아닌 것입니다.

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✅ 2. 1주택자라도 비과세 요건을 못 갖추면?

– 예를 들어, 기준시가가 9억 원 초과인 경우나
– 다른 오피스텔 또는 상가 임대 소득이 있는 경우는
비과세 적용이 되지 않으며 과세 대상이 됩니다.

 

✔ 이 경우에는 분리과세(세율 14%) 또는 종합과세 중 선택해
종합소득세 신고를 해야 합니다.

 

다만, 분리과세 적용 기준은,

연간 임대수입 2천만원 이하까지입니다. 

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✅ 3. 사업자등록은 언제 해야 하나요?

→ 조건에 따라 다릅니다.

구분	사업자등록 여부
1세대 1주택 (9억 이하), 비과세 요건 충족	❌ 등록 불필요
1세대 1주택 (9억 초과) 또는 기타 임대소득 있음	✅ 등록 필수
2주택 이상 보유	✅ 등록 필수
상가·오피스텔 임대 포함	✅ 등록 필수

 

 

✔ 주의: 사업자등록을 하지 않아야 할 경우에는 괜찮지만,
등록 의무가 있는데 누락하면 가산세가 부과될 수 있습니다.

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✅ 4. 종합과세 선택 시 유의할 점

– 분리과세(14%)보다 종합과세를 선택하는 것이 유리한 경우도 있습니다.
– 다른 소득이 적은 분이나, 필요경비가 많은 경우는
세율이 낮아질 수 있기 때문입니다.
→ 다만 이 경우 건강보험료 증가 여부도 꼭 함께 고려하세요.

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🎯 결론

퇴직 후 월세 수입은,

매우 유용한 수익원이 될 수 있습니다.

하지만 비과세 요건 충족 여부, 주택 기준시가,
임대 형태(주택 vs. 비주택)에 따라 세금 부담이 크게 달라집니다.

 

📌 핵심 요약

• 1세대 1주택, 9억 이하, 다른 임대 소득 없음 → 전액 비과세 가능
• 9억 초과이거나, 2주택 이상 보유 시 → 사업자등록 및 과세 대상
• 분리과세 or 종합과세 선택은 소득·건보료 상황 고려 후 결정

혹시 헷갈리신다면,

한 번쯤은 전문가 상담을 받아보는 것도 좋은 선택입니다.